Tất tần tật những rủi ro khi mua nhà ở xã hội

Bạn có nguy cơ mất trắng khi mua nhà ở xã hội giấy tay “ôm tên”. Hiện nay, việc rao bán nhà ở xã hội đang diễn ra khá nhộn nhịp. Tại Hà Nội, giá chung cư thuộc phân khúc tầm trung hiện khoảng 35 - 50

Bạn có nguy cơ mất trắng khi mua nhà ở xã hội giấy tay “ôm tên”. Hiện nay, việc rao bán nhà ở xã hội đang diễn ra khá nhộn nhịp. Tại Hà Nội, giá chung cư thuộc phân khúc tầm trung hiện khoảng 35 - 50 triệu đồng/m2. Nhà ở xã hội, với nhiều ưu đãi, có giá chỉ bằng 1/2 nhà thương mại, nghiễm nhiên trở thành sản phẩm được nhiều người săn lùng tìm mua.

Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Tuy nhiên, nhiều cá nhân vì muốn kiếm lời mà sau khi hết thời hạn 5 năm đã tiến hành “lách luật” bằng hình thức hợp đồng ủy quyền, di chúc hay hợp đồng hứa mua hứa bán, lập vi bằng… người mua lại nhà ở xã hội có thể gặp nhiều rủi ro về sau. Hãy cùng luật sư tìm hiểu về các rủi ro này.

1. Đối với hình thức lập vi bằng

Vi bằng không phải là hình thức hợp pháp của giao dịch đối với tài sản là đất đai, nhà ở. Vi bằng thường được lập để ghi nhận về sự kiện, hành vi của các bên như giao nhận hồ sơ, giao nhận tiền hoặc các sự kiện, hành vi khác được các bên xác lập, không có giá trị ghi nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu.

2. Đối với hình thức hợp đồng hứa mua hứa bán

Đây lại loại hình mua bán trong trong tương lai, hay còn hiểu như một hợp đồng đặt cọc, có giá trị khi hai bên tuân thủ nó. Nhưng nếu sau 5 năm, người bán nhà ở xã hội không chịu ký kết hợp đồng mua bán với người mua để sang tên thì người mua chỉ có thể nhận lại khoản tiền đã trả cho người bán (khoản tiền đặt cọc) và một khoản tiền tương đương giá trị khoản tiền đó. Mà hành trình để lấy lấy lại tiền cọc cũng rất khó khăn, có khi phải kiện ra Tòa án. Hay trường hợp bị cơ quan chức năng phát hiện còn có thể bị xử lý theo quy định (chấm dứt hợp đồng mua bán, thu hồi lại căn hộ)

3. Lập di chúc

Lại càng rủi ro vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, việc này có thể thay đổi, ngay cả trước khi chết, họ có thể lập di chúc bằng miệng để thay đổi. Theo quy định bản di chúc nào được lập cuối cùng và là di chúc hợp pháp thì sẽ có hiệu lực pháp luật. Do đó, không có gì là chắc chắn nếu bên bán thay đổi nội dung di chúc. Mà kể cả khi di chúc không thay đổi, khi phát sinh thừa kế, bạn cũng có thể vướng vào tranh chấp với những người thừa kế (pháp luật có quy định đối tượng được hưởng thừa kế không theo di chúc…)

4. Đối với hợp đồng ủy quyền

Chỉ thực hiện trong phạm vi nhất định và khi xảy ra tranh chấp thì đôi khi vẫn cần phải sự đồng ý của bên ủy quyền gây nhiều rắc rối cho bên nhận được ủy quyền. Ngoài ra bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào (trả thù lao cho bên được ủy quyền và bồi thường thiệt hại nếu có); nếu ủy quyền không có thù lao thì chỉ cần báo trước một thời gian hợp lý. Đặc biệt, hợp đồng ủy quyền sẽ hết hiệu lực khi cá nhân giao kết hợp đồng mất, vậy bạn thử nghĩ nếu bên bán chết thì hậu quả sẽ như thế nào? bạn sẽ không còn bất cứ quyền lợi gì với căn hộ đó. Khi đó, tình trạng tranh chấp có thể xảy ra giữa bạn và những người thừa kế của người bán

5. Phát hiện sai phạm

Nếu phát hiện trường hợp sai phạm, vi phạm quy định của pháp luật thì sẽ chấm dứt hợp đồng mua bán, thu hồi lại căn hộ

6. Mua suất nhà ở xã hội

Sau khi đáp ứng các điều kiện để thuê mua nhà ở xã hội, hồ sơ người thuê mua sẽ được chấm điểm để lựa chọn. Do đó, việc rao bán suất mua là vi phạm pháp luật. Việc bạn chấp nhận “đi đêm” để có được quyền mua căn hộ nhà ở xã hội mà không tuân theo các quy định về trình tự, thủ tục xác định đối tượng ưu tiên có thể được ví như là đang “cầm dao đằng lưỡi”, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, thậm chí mất trắng số tiền đặt cọc đã bỏ ra.

7. Mua bán nhà ở xã hội tách thành 3 hợp đồng khi dự án đang bắt đầu giai đoạn phần móng

Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư chiếm 75% giá trị căn hộ: đặt cọc giữ chỗ 30 triệu (kèm Thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ), hồ sơ được Sở xây dựng duyệt thì đặt cọc mua bán 5% giá trị căn hộ và ký. Hợp đồng mua bán khi thi công xong phần móng, sau đó thanh toán lũy tiến đến khi nhận nhà.
Hợp đồng dịch vụ hoàn thiện căn hộ ký với đơn vị thi công chiếm 15% giá trị căn hộ: thanh toán 80% sau khi đặt cọc giữ chỗ và 20% còn lại sau khi ký hợp đồng mua bán.
Hợp đồng tư vấn dịch vụ ký với đơn vị phân phối dự án chiếm 10% giá trị căn hộ: thanh toán 100% sau khi đặt cọc giữ chỗ.

Sau khi đặt cọc giữ chỗ, đã thanh toán 27% tổng giá trị căn hộ cho 03 đơn vị khác nhau, dẫn đến rủi ro cao hơn cho bạn trong quá trình mua nhà. Đây là hình thức “lách luật” của chủ đầu tư nhằm huy động nguồn vốn cho quá trình xây dựng nhà ở. Bên đơn vị thi công và đơn vị phân phối họ chỉ có trách nhiệm tư vấn và hoàn thiện căn hộ và không có trách nhiệm trong việc dự án đó có được Sở Xây dựng phê duyệt hay không nên khi bạn không có được căn hộ thì họ không thể hoàn thiện được căn hộ cho bạn, họ không có lỗi trong việc hợp đồng không thể thực hiện được.

Vậy bạn đang muốn mua nhà ở xã hội cần lưu ý gì để đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình cũng như tránh mất tiền oan?

Bạn cần tìm hiểu để xem mình có thuộc diện được mua hay không, nếu đủ điều kiện thì thực hiện theo đúng các trình tự, thủ tục quy định.

Hãy các tham khảo bài viết về nhà ở xã hội mà luật sư giỏi tại Quận 7 đã chia sẻ:

Hoặc đơn giản và dễ dàng nhất là hãy liên hệ với Chúng tôi, Công ty chuyên cung cấp Dịch vụ tư vấn làm hồ sơ mua nhà ở xã hội (tư vấn thủ tục mua nhà ở xã hội, thuê mua nhà ở xã hội, soạn thảo hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội, tư vấn mua lại nhà ở xã hội …)

Luật sư nhà đất giỏi, uy tín “sẽ lo thay nghĩ hộ” và thực hiện tư vấn thủ tục mua nhà ở xã hội cho đến khi bạn đạt được nguyện vọng.

Nếu có bất kì thắc mắc gì, hãy nhấc máy lên và bấm số điện thoại của văn phòng luật sư tư vấn - Cty Luật BĐS Hưng Vượng về cách mua nhà ở xã hội, và trọn gói dịch vụ làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.

Luật sư, Chuyên gia BĐS Ngô Thị Thanh Thúy
Số điện thoại: 0379 64 96 64
Youtube: https://bit.ly/hvbdspq

NOXH.